核心提示：可以在短期內(nèi)通過建立中央政府向地方政府專項(xiàng)性財(cái)政轉(zhuǎn)移計(jì)劃或適度的稅收返還，激勵(lì)地方政府積極履行保障房建設(shè)之責(zé)。
3月9日，住建部在十一屆人大四次會(huì)議新聞中心舉行的記者招待會(huì)，著重詳解了保障房建設(shè)和樓市調(diào)控等議題。住建部表示，今年計(jì)劃中的1000萬(wàn)套保障房中400萬(wàn)套為各類棚戶區(qū)改造房、200萬(wàn)套左右的經(jīng)濟(jì)適用房和雙限房、160多萬(wàn)套廉租房和220萬(wàn)套左右公租房等，初步概算需1.3萬(wàn)億-1.4萬(wàn)億的投資。估計(jì)各級(jí)政府拿出5000多億資金，其中剔除中央政府支持棚戶區(qū)改造的400億，中央政府將在上述廉租房等保障房給予600多億元的資金支持（中央政府用于保障性安居工程的資金為1000多億）；因此粗略估算地方政府需拿出4000多億資金投入保障房建設(shè)。由于目前要求各地拿出土地出讓金的10%用于保障房，以去年全國(guó)土地出讓金2.9萬(wàn)億規(guī)模，大約有2900億元資金可資使用，再加上今年中央代地方發(fā)2000億元國(guó)債要求優(yōu)先用于保障房建設(shè)，地方融資平臺(tái)下的銀行貸款目前也嚴(yán)格集中于保障房建設(shè)，同時(shí)公積金也要求一部分用于廉租房建設(shè)等，應(yīng)該是今年落實(shí)1000萬(wàn)套保障房的資金問題不大。

    無(wú)須諱言，保障性住房建設(shè)是“十二五”期間的重要惠民工程，如果說今年各級(jí)政府投資1000萬(wàn)套保障房的資金尚可以暫時(shí)滿足的話，那么未來四年需建設(shè)的2600萬(wàn)套保障房資金是否也能按照同樣方式保障，也就是說，是否有持續(xù)能力？

    首先，這里面存在一個(gè)變動(dòng)關(guān)系。大規(guī)模保障房建設(shè)加上此前的限購(gòu)政策，剝離掉投資性的需求，形成明顯的市場(chǎng)需求萎縮，這將放大供應(yīng)沖擊，將會(huì)帶來房?jī)r(jià)和地價(jià)泡沫理性出現(xiàn)回落；而一旦地價(jià)出現(xiàn)較大程度的回落必將影響地方政府的級(jí)差地租收益。顯然，級(jí)差地租收益的回落自然也將影響到地方政府投資于保障房的資金可持續(xù)性問題。這就意味著未來要保障2600萬(wàn)套保障房建設(shè)資金，需提高土地出讓金投資保障房的比重，如從當(dāng)前10%提高到20%甚至30%，或按土地級(jí)差地租毛收入而非剔除征地補(bǔ)償和三通一平費(fèi)用后的級(jí)差地租凈收益來計(jì)算地方政府投入保障房的資金。

    同時(shí)，土地級(jí)差地租下降和政府存量土價(jià)縮水，將直接影響到地方政府通過地方融資平臺(tái)向銀行尋求貸款的規(guī)模。顯然，這也將影響“十二五”剩余時(shí)期內(nèi)，各級(jí)政府投資新建保障房的融資渠道和融資能力。

    另外，當(dāng)前保障房體系中的棚戶區(qū)改造、雙限房和公租房，住建部所提供方案的假設(shè)前提是社會(huì)機(jī)構(gòu)的積極參與；然而，社會(huì)機(jī)構(gòu)是否愿意參與，無(wú)法借助行政問責(zé)，而需為社會(huì)機(jī)構(gòu)提供足以激勵(lì)其參與的邊際收益，并且還取決于購(gòu)買者愿意購(gòu)買。如之前各地建設(shè)的雙限房，就無(wú)法吸引無(wú)房的中產(chǎn)階層購(gòu)買，導(dǎo)致財(cái)政資源的浪費(fèi)。

    關(guān)于引入社會(huì)機(jī)構(gòu)參與的公租房，包括政府出地、企業(yè)出錢和政府為土地定性企業(yè)出錢出資建設(shè)的公租房。今年政協(xié)一號(hào)提案提出了公租房基金提案。但政府如何確定公租房租金既滿足需要保障的中低收入者的可承受能力，又為社會(huì)機(jī)構(gòu)提供的房租補(bǔ)貼和稅費(fèi)補(bǔ)貼足以激勵(lì)社會(huì)資金的參與，目前看來尚需具體細(xì)則之規(guī)定和具體個(gè)案之分析。

    由此可見，在確立大力構(gòu)建保障房體系的基調(diào)下，作為一項(xiàng)持續(xù)五年的保障房建設(shè)項(xiàng)目，更需要的是構(gòu)建一個(gè)有效的激勵(lì)相容機(jī)制，激勵(lì)各級(jí)政府和社會(huì)機(jī)構(gòu)積極參與保障房建設(shè)，并使構(gòu)建的保障房體系合理、規(guī)范化運(yùn)行；畢竟，保障房建設(shè)的資金僅是一個(gè)方面，保障房建成后的合理有效運(yùn)營(yíng)和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用負(fù)擔(dān)也將需要有效的激勵(lì)相容機(jī)制保障。

    當(dāng)前需探尋基于各級(jí)政府利益訴求的最大公約數(shù)，從而逐漸由行政問責(zé)過渡到構(gòu)建激勵(lì)相容的機(jī)制約束上了。我們認(rèn)為，可以在短期內(nèi)通過建立中央政府向地方政府專項(xiàng)性財(cái)政轉(zhuǎn)移計(jì)劃或適度的稅收返還，激勵(lì)地方政府積極履行保障房建設(shè)之責(zé)。同時(shí)，在嚴(yán)格要求廉租房有相當(dāng)比例必須政府建設(shè)的同時(shí)，其他可采取政府向中低收入者提供住房保障服務(wù)之形式，而非補(bǔ)貼廉租房供給方的方式來實(shí)現(xiàn)。

• ·2011-2015年中國(guó)土地儲(chǔ)備行業(yè)現(xiàn)狀分析及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告
• ·2011-2015年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析及投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告
• ·2011年中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)投資分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告
• ·2011-2015年中國(guó)東營(yíng)房地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告
• ·2011-2015年中國(guó)東營(yíng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測(cè)及投資風(fēng)險(xiǎn)研究報(bào)告
• ·2011-2015年中國(guó)蒸氣房行業(yè)投資盈利分析及發(fā)展趨勢(shì)前景預(yù)測(cè)報(bào)告
• ·2011-2015年中國(guó)天時(shí)牌活動(dòng)房行業(yè)投資盈利分析及發(fā)展趨勢(shì)前景預(yù)測(cè)報(bào)告
• ·2011-2015年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)全面調(diào)研及投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告
• ·2011-2015年中國(guó)修理野營(yíng)房產(chǎn)業(yè)投資策略研究及發(fā)展趨勢(shì)分析報(bào)告
• ·2011-2015年中國(guó)新型建筑行業(yè)投資盈利預(yù)測(cè)及前景分析報(bào)告

• · 中國(guó)規(guī)范住房租賃市場(chǎng)情況分析
• · 2011-2013年限購(gòu)令導(dǎo)致半數(shù)地產(chǎn)商出局預(yù)測(cè)
• · 住建部分析房租大漲及租金調(diào)控問題分析
• · 我國(guó)房地產(chǎn)主權(quán)及私募基金活躍導(dǎo)致外投激增伏擊國(guó)內(nèi)樓市（下）
• · 我國(guó)房地產(chǎn)主權(quán)及私募基金活躍導(dǎo)致外投激增伏擊國(guó)內(nèi)樓市情況（上）
• · 新政下樓市四大怪象分析

• · 房地產(chǎn)商對(duì)于保障房沖擊情況分析
• · 限購(gòu)令沒有結(jié)束時(shí)間表問題探討情況
• · 于煉對(duì)房?jī)r(jià)下降可能性統(tǒng)計(jì)分析
• · 廣州鼓勵(lì)國(guó)企建設(shè)保障房情況分析
• · 2011年3月份住建部催各地出臺(tái)房?jī)r(jià)控制分析
• · 首單險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)募資40億元投公租房計(jì)劃情況

• ·2008年以來各月二手房銷售面積
• ·2008年以來各月商品住房銷售均價(jià)
• ·2008年以來各月商品住房銷售面積
• ·2001-2008年各季度各行政區(qū)及全市辦公用房?jī)r(jià)格指數(shù)
• ·2001-2008年深圳商業(yè)用房?jī)r(jià)格指數(shù)走勢(shì)
• ·2001-2008年各季度深圳各行政區(qū)及全市商業(yè)用房?jī)r(jià)格指數(shù)